Nota simple vs informe catastral: qué es cada uno y cuál necesitas
Cuando vas a comprar un terreno, tramitar una herencia o simplemente aclarar qué hay detrás de una parcela, aparecen dos documentos con nombres parecidos que la gente confunde constantemente: la nota simple y el informe catastral.
No son lo mismo. Ni los emite el mismo organismo, ni contienen la misma información, ni sirven para lo mismo. La regla para recordarlo:
El Catastro describe la parcela física. El Registro de la Propiedad describe su situación jurídica.
Qué es la nota simple
La nota simple la emite el Registro de la Propiedad y resume la situación jurídica de una finca:
- Titularidad: quién figura como propietario y en qué proporción
- Descripción registral: superficie, linderos y naturaleza de la finca según el Registro
- Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres y condiciones que pesan sobre la finca — o la constancia expresa de que está libre de cargas
Es el documento que se consulta antes de comprar: te dice si quien vende es realmente el titular y si la finca arrastra deudas que heredarías con ella.
Qué es el informe catastral
El informe de parcela se elabora con datos del Catastro (y fuentes complementarias) y describe la realidad física y económica de la parcela:
- Localización exacta: coordenadas GPS, polígono de la parcela sobre el mapa
- Superficie y linderos según Catastro
- Uso del suelo: urbano o rústico, cultivo SIGPAC, pendiente, regadío
- Valoración estimada con referencias oficiales (MIVAU, MAPA) y su rango
- Potencial: solar, score de inversión
Es el documento que se consulta para conocer la parcela: dónde está exactamente, cuánto mide, qué se puede hacer en ella y cuánto vale aproximadamente.
La comparación, en una tabla
| Nota simple | Informe catastral | |
|---|---|---|
| Quién la emite | Registro de la Propiedad | Elaborado con datos del Catastro |
| Qué responde | ¿De quién es y qué cargas tiene? | ¿Dónde está, cuánto mide y cuánto vale? |
| Titularidad | ✅ Titular registral | ❌ (el Catastro no acredita propiedad) |
| Cargas (hipotecas, embargos) | ✅ | ❌ |
| Coordenadas GPS y mapa | ❌ | ✅ |
| Uso del suelo y SIGPAC | ❌ | ✅ |
| Valoración estimada | ❌ | ✅ |
| Entrega | 24-48 h laborables | Descarga inmediata |
Un matiz importante: la superficie del Registro y la del Catastro no siempre coinciden. Son bases de datos distintas que históricamente se alimentaron por separado. Cuando hay discrepancia, tener los dos documentos es precisamente lo que te permite detectarla y decidir si necesitas regularizar.
¿Cuál necesitas según tu caso?
- Vas a comprar un terreno → los dos. La nota simple para verificar titular y cargas; el informe para saber exactamente qué estás comprando (ubicación real, superficie, uso del suelo, valor orientativo).
- Herencia → nota simple (titularidad y cargas), y el informe si además quieres valorar la finca para el reparto.
- No sabes ni dónde está la finca que te nombran en unos papeles → informe catastral: convierte la referencia catastral en un punto GPS al que puedes llegar.
- El banco te pide "la nota simple" → nota simple, claramente.
- Quieres saber cuánto vale tu parcela → empieza por la estimación gratuita y, si necesitas el detalle completo, el informe.
Cómo conseguir cada uno
Los dos se piden igual en Catastro GPS: localiza tu parcela con la referencia catastral (está en el recibo del IBI o en la escritura) o tocándola en el mapa, abre su ficha y baja a la sección "Documentos de esta parcela":
- Informe catastral: 14,95 €, pago único, descarga inmediata en PDF.
- Nota simple: 24,95 €, pago único, entrega por email en 24-48 h laborables. Sin certificado digital y sin saber en qué Registro está la finca — la localizamos nosotros a partir de la referencia catastral.
Y si lo que necesitas es una tasación oficial (la que exige un banco o un juzgado, con tasador homologado), eso es un tercer documento distinto: aquí lo explicamos.
