Cuando vas a comprar un terreno, tramitar una herencia o simplemente aclarar qué hay detrás de una parcela, aparecen dos documentos con nombres parecidos que la gente confunde constantemente: la nota simple y el informe catastral.
No son lo mismo. Ni los emite el mismo organismo, ni contienen la misma información, ni sirven para lo mismo. La regla para recordarlo:
El Catastro describe la parcela física. El Registro de la Propiedad describe su situación jurídica.
Qué es la nota simple
La nota simple la emite el Registro de la Propiedad y resume la situación jurídica de una finca:
- Titularidad: quién figura como propietario y en qué proporción
- Descripción registral: superficie, linderos y naturaleza de la finca según el Registro
- Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres y condiciones que pesan sobre la finca — o la constancia expresa de que está libre de cargas
Es el documento que se consulta antes de comprar: te dice si quien vende es realmente el titular y si la finca arrastra deudas que heredarías con ella.
Qué es el informe catastral
El informe de parcela es un PDF de unas 13-14 páginas que cruza el Catastro con datos públicos oficiales de riesgos, agua, terreno y entorno. Describe la realidad física de la parcela:
- Parcela y contorno: referencia, superficie, uso, clase, coordenadas GPS y el límite catastral dibujado sobre la imagen aérea
- Ficha de riesgos con 10 semáforos: inundación, costa y nivel del mar, incendio, movimiento del terreno, sismo, sequía, estrés hídrico, helada, calor extremo y protección ambiental
- Agua: zonas inundables, cauce y lago más cercanos, estrés hídrico de la cuenca y regadío
- Terreno: altitud, pendientes, orientación, Red Natura 2000, espacios protegidos y zonas vulnerables a nitratos
- Clima: el de hoy frente al de 1991-2020, días de helada y de calor extremo
- Solar: producción estimada mes a mes, CO2 evitado y amortización
- Suelo rústico: uso SIGPAC y regadío, vegetación vista por satélite (NDVI), tipo de suelo, qué cultivos encajan y por qué, y cómo ha evolucionado el precio de la tierra en la región
- Vivienda: certificado energético donde es público y los servicios cercanos (colegios, salud, transporte)
- Evolución: la parcela vista desde arriba en cuatro años distintos
- Precios de referencia de la zona y valor fiscal, donde son públicos
- Fuentes: cada dato con su fuente oficial, licencia y fecha
Es el documento que se consulta para conocer la parcela: dónde está exactamente, cuánto mide, qué riesgos tiene y qué se puede hacer en ella. No dice quién es el propietario ni si tiene hipotecas, y no es una tasación.
La comparación, en una tabla
| Nota simple | Informe catastral | |
|---|---|---|
| Quién la emite | Registro de la Propiedad | Elaborado con datos del Catastro |
| Qué responde | ¿De quién es y qué cargas tiene? | ¿Dónde está, cuánto mide y qué riesgos tiene? |
| Titularidad | ✅ Titular registral | ❌ (el Catastro no acredita propiedad) |
| Cargas (hipotecas, embargos) | ✅ | ❌ |
| Coordenadas GPS y mapa | ❌ | ✅ |
| Uso del suelo y SIGPAC | ❌ | ✅ |
| Riesgos (inundación, incendio, sismo…) | ❌ | ✅ |
| Terreno, clima y solar | ❌ | ✅ |
| Precio de la parcela o tasación | ❌ | ❌ |
| Entrega | 24-48 h laborables | Descarga inmediata |
Un matiz importante: la superficie del Registro y la del Catastro no siempre coinciden. Son bases de datos distintas que históricamente se alimentaron por separado. Cuando hay discrepancia, tener los dos documentos es precisamente lo que te permite detectarla y decidir si necesitas regularizar.
¿Cuál necesitas según tu caso?
- Vas a comprar un terreno → los dos. La nota simple para verificar titular y cargas; el informe para saber exactamente qué estás comprando (ubicación real, superficie, uso del suelo, riesgos y entorno).
- Herencia → nota simple (titularidad y cargas), y el informe si además quieres saber qué es y qué riesgos tiene cada finca.
- No sabes ni dónde está la finca que te nombran en unos papeles → informe catastral: convierte la referencia catastral en un punto GPS al que puedes llegar.
- El banco te pide "la nota simple" → nota simple, claramente.
- Quieres saber cuánto vale tu parcela → eso no lo da ninguno de los dos: es la valoración.
Cómo conseguir cada uno
Los dos se piden igual en Catastro GPS: localiza tu parcela con la referencia catastral (está en el recibo del IBI o en la escritura) o tocándola en el mapa, abre su ficha y baja a la sección "Documentos de esta parcela":
- Informe de parcela: 19,95 €, pago único, descarga inmediata en PDF. Puedes ver un informe de ejemplo antes de comprarlo.
- Nota simple: 24,95 €, pago único, entrega por email normalmente en 24-72 h laborables. Solo para fincas en España. Sin certificado digital y sin saber en qué Registro está la finca — la localizamos nosotros a partir de la referencia catastral.
Y si lo que necesitas es una tasación oficial (la que exige un banco o un juzgado, con tasador homologado), eso es un tercer documento distinto: aquí lo explicamos.
