Cómo comprobar las cargas de una finca antes de comprarla (y en qué orden)
Cuando alguien compra un terreno y se lleva un disgusto, casi nunca es porque el terreno no fuera como se veía. Es porque llevaba algo pegado que nadie miró.
Una hipoteca no cancelada. Un embargo. Una servidumbre de paso a favor del vecino. Una afección fiscal de una herencia mal liquidada. Todo eso viaja con la finca, no con el vendedor.
Esta es la comprobación, en el orden que tiene sentido hacerla.
Primero: el catastro no sirve para esto
Conviene decirlo al principio porque es la confusión más cara.
Una finca puede estar impecable en el catastro y tener tres cargas inscritas. El catastro nunca lo dirá, porque no es su trabajo.
Paso 1 — La nota simple
Es el documento que responde a la pregunta, y cuesta poco.
Qué mirar, en este orden:
La titularidad. ¿Quién aparece como titular registral? ¿Coincide con quien te vende? ¿Está casado en gananciales? ¿Hay varios propietarios y te habla solo uno?
Las cargas. Aquí está lo importante:
- Hipoteca: a favor de qué entidad y por qué responsabilidad máxima
- Embargo: un acreedor ha trabado la finca
- Servidumbres: de paso, de luces, de acueducto, de tendido eléctrico
- Condiciones resolutorias: el vendedor anterior puede recuperar la finca si no se le pagó
- Afecciones fiscales: la finca responde de impuestos pendientes de transmisiones anteriores
- Prohibiciones de disponer
Paso 2 — La superficie que no cuadra
Compara la superficie del Registro, la del catastro y la que mides sobre el mapa. En fincas rústicas es normal que las tres no coincidan.
Si la diferencia es pequeña, no pasa nada. Si es grande, hay que entender por qué antes de comprar: puede ser un error histórico, una segregación no inscrita o, directamente, que estás comprando menos de lo que crees.
Paso 3 — Lo que no está en el Registro
Y aquí está la parte que la nota simple no cubre, y que causa la mitad de los sustos:
Urbanismo. Qué se puede construir lo dice el ayuntamiento, no el Registro. Una finca rústica no se convierte en urbanizable porque el vendedor lo diga.
Deudas de comunidad, si es una finca en régimen de propiedad horizontal. Se piden al administrador.
IBI al día. La finca responde de los últimos ejercicios no prescritos, aunque no fueras tú el propietario.
Plusvalía municipal y quién la paga.
Servidumbres de hecho que nunca se inscribieron: un camino que lleva cuarenta años usándose puede haber generado derechos.
El orden que ahorra dinero
- Nota simple — si aparece algo grave, has gastado poco y te has ahorrado el resto
- Consulta al ayuntamiento sobre calificación urbanística
- Comprobar superficie contra el mapa y el catastro
- Certificados de comunidad e IBI
- Y solo entonces, arras o contrato privado
La tentación es al revés: firmar arras "para que no se escape" y comprobar después. Las arras penitenciales cuestan el 10% si te echas atrás — bastante más que las comprobaciones.
Identificar bien la finca
Todo lo anterior necesita identificar la finca sin ambigüedad. En el Registro es el número de finca registral; en el catastro, la referencia catastral. No son lo mismo y no siempre se corresponden uno a uno: una finca registral puede abarcar varias parcelas catastrales, y al revés.
Con Catastro GPS localizas la parcela en el mapa, obtienes su referencia catastral y sus coordenadas, y ves los linderos sobre la imagen aérea. Es el dato con el que se pide todo lo demás — y el que, equivocado, hace que te traigan la nota simple de la finca de al lado.
