Grundbuchsauszug in Österreich: öffentlich einsehbar, 4,89 € — und so liest man ihn
In Österreich gilt etwas, das viele überrascht, die aus Deutschland kommen: das Grundbuch ist öffentlich. Sie müssen kein berechtigtes Interesse nachweisen, keine Vollmacht vorlegen und niemanden um Erlaubnis fragen. Wer die Einlagezahl kennt, bekommt den Auszug.
Das macht Österreich zu einem der transparentesten Immobilienmärkte Europas — und es macht die Prüfung vor einem Kauf deutlich einfacher als fast überall sonst.
Dieser Artikel erklärt, was im Auszug steht, wie man ihn liest, was er kostet und welche Angabe Sie dafür wirklich brauchen.
Kataster und Grundbuch: zwei Seiten derselben Sache
Beide sind über dieselbe Kennung verbunden: Katastralgemeinde plus Grundstücksnummer. Im Grundbuch kommt die Einlagezahl (EZ) dazu — die Nummer der Grundbuchseinlage, in der ein oder mehrere Grundstücke zusammengefasst sind.
Die drei Blätter
Ein österreichischer Grundbuchsauszug ist immer gleich aufgebaut, und die Struktur ist erfreulich logisch.
Das A-Blatt — das Gut. Es zerfällt in zwei Teile. A1 listet die Grundstücke der Einlage mit Nummer, Benützungsart und Fläche. A2 enthält Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind — etwa ein Wegerecht über ein Nachbargrundstück, das dem Eigentümer zusteht.
Das B-Blatt — die Eigentümer. Wer Eigentümer ist, zu welchen Anteilen, und auf welcher Grundlage. Bei Wohnungseigentum finden Sie hier die Anteile mit dem Verweis auf das zugeordnete Objekt.
Das C-Blatt — die Lasten. Pfandrechte (Hypotheken), Dienstbarkeiten, Reallasten, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte, Wohnungsgebrauchsrechte. Hier steht, was den Wert drückt.
Was er kostet
Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und niedrig:
| Dokument | Gebühr |
|---|---|
| Grundbuchsauszug (aktueller Stand) | 4,89 € |
| Auszug mit gelöschten Eintragungen | höher, je nach Umfang |
| Urkunde aus der Urkundensammlung | pro Urkunde |
Wer viele Abfragen macht, geht über eine Verrechnungsstelle — private Unternehmen, die vom Justizministerium zugelassen sind und den Zugang zur Grundstücksdatenbank vermitteln. Eine Anmeldung kostet dort typischerweise rund 25 € einmalig, dazu ein kleiner Aufschlag pro Abfrage. Eine Liste der zugelassenen Stellen führt das Justizministerium auf justiz.gv.at.
Für eine einzelne Abfrage lohnt die Anmeldung nicht — dafür gibt es Anbieter, die ohne Registrierung einzelne Auszüge verkaufen.
Was Sie für die Abfrage brauchen
Und hier ist der Punkt, an dem die meisten hängenbleiben: eine Adresse genügt nicht.
Die Grundstücksdatenbank sucht nach:
- Katastralgemeinde + Einlagezahl (EZ), oder
- Katastralgemeinde + Grundstücksnummer
Die Katastralgemeinde ist nicht dasselbe wie die politische Gemeinde: eine Gemeinde kann mehrere Katastralgemeinden umfassen, jede mit eigener fünfstelliger Nummer. Wer in der falschen sucht, findet entweder nichts oder das falsche Grundstück.
Wann ein Auszug wirklich hilft
Vor dem Kaufanbot. In Österreich ist ein schriftliches Kaufanbot bindend — wer es unterschreibt, bevor er das C-Blatt gesehen hat, kauft die Lasten mit.
Vor der Beauftragung eines Treuhänders. Der Rechtsanwalt oder Notar prüft ohnehin, aber später und gegen Honorar. Fünf Euro vorher ersparen unter Umständen ein Honorar für die Prüfung von etwas, das Sie gar nicht kaufen wollen.
Bei Verlassenschaften, um zu sehen, was tatsächlich zum Nachlass gehört.
Vor dem eigenen Verkauf, um zu prüfen, ob ein getilgtes Pfandrecht auch wirklich gelöscht wurde. Das passiert nicht automatisch: ohne Löschungserklärung bleibt es im C-Blatt stehen.
Der Unterschied zu Deutschland, in einem Satz
In Deutschland müssen Sie erklären, warum Sie Einsicht wollen. In Österreich nicht. Das klingt nach einer Formalie, ist aber der Grund, warum eine Immobilienprüfung hier an einem Nachmittag möglich ist und dort Wochen dauern kann.
Anfangen beim Grundstück
Alles hier Beschriebene setzt voraus, dass Sie Katastralgemeinde und Grundstücksnummer kennen. Genau dafür ist Kataster GPS gemacht: Sie finden das Grundstück auf der Karte, bekommen seine amtlichen Kennzeichen und die GPS-Koordinaten — und gehen mit der richtigen Bezeichnung in die Abfrage statt mit einer Adresse.
Das ist der Schritt, an dem die meisten Grundbuchsabfragen scheitern, bevor sie begonnen haben.
