Grundbuchauszug beantragen: wer ihn bekommt, was er kostet und was drinsteht

Vor jedem Grundstückskauf steht eine Frage, die keine Karte beantwortet: wem gehört das Grundstück wirklich, und welche Lasten hängen daran?

Das Liegenschaftskataster beschreibt das Grundstück — Lage, Fläche, Grenzen, Nutzung. Wem es gehört und ob eine Grundschuld darauf lastet, steht woanders: im Grundbuch, geführt vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.

Dieser Artikel erklärt, was im Grundbuchauszug steht, wer ihn bekommt und was er kostet. Und er erklärt etwas, das viele überrascht: es gibt ein amtliches Dokument, das jeder ohne Erlaubnis bestellen darf — nur ist es nicht das Grundbuch.

Zwei Register, zwei verschiedene Fragen

Beide verweisen aufeinander, aber sie beantworten nicht dieselbe Frage. Wer wissen will, ob ein Grundstück schuldenfrei ist, braucht das Grundbuch.

Was in einem Grundbuchauszug steht

Ein Grundbuchblatt hat immer denselben Aufbau. Wenn Sie ihn einmal verstanden haben, lesen Sie jeden Auszug.

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst: laufende Nummer, Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart, Größe. Hier finden Sie die Brücke zum Kataster.

Abteilung I — die Eigentümer. Wer eingetragen ist, seit wann, und auf welcher Grundlage der Eigentumsübergang erfolgte (Auflassung, Erbfolge, Zuschlag in der Zwangsversteigerung).

Abteilung II — die Lasten und Beschränkungen. Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Nacherbenvermerke, Zwangsversteigerungsvermerke. Das ist die Abteilung, die Käufer am häufigsten überrascht.

Abteilung III — die Grundpfandrechte. Hypotheken und Grundschulden, mit Betrag und Gläubiger.

Wer Einsicht bekommt

Das ist der Punkt, an dem die meisten Anfragen scheitern. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register wie das Handelsregister. § 12 der Grundbuchordnung verlangt ein berechtigtes Interesse.

Ohne weiteres Einsicht bekommen:

• der eingetragene Eigentümer
• alle im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber
• Notare, Gerichte und Behörden im Rahmen ihrer Aufgaben

Ein Dritter — also auch ein ernsthafter Kaufinteressent — muss sein Interesse darlegen. Bloße Neugier genügt nicht, und ein Kaufinteresse allein reicht in der Praxis oft nicht aus.

Was er kostet, und wo Sie ihn bekommen

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht am Ort des Grundstücks — nicht an Ihrem Wohnort.

Für den Antrag brauchen Sie Gemarkung, Flur und Flurstück — oder die Grundbuchblattnummer, falls Sie sie kennen. Mit einer Postanschrift allein kann das Amt nicht suchen.

Das Dokument, das jeder bestellen darf

Und jetzt der Teil, den kaum jemand kennt: Für die Liegenschaftskarte — auch Flurkarte oder amtlicher Lageplan genannt — brauchen Sie keine Erlaubnis des Eigentümers und kein berechtigtes Interesse. Sie ist ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster, und den bekommt jeder.

Je nach Bundesland kostet sie zwischen 10 und 30 €, in beglaubigter Form für einen Bauantrag eher 30 bis 50 €, und in den meisten Ländern lässt sie sich online mit Kartenzahlung bestellen.

Sie zeigt Grenzverlauf, Flurstücksnummern, Gebäudeumrisse und Nachbarflurstücke. Was sie nicht zeigt: Eigentümer und Lasten. Dafür bleibt es beim Grundbuch.

Wann Sie ihn brauchen

Vor dem Kaufvertrag, nicht danach. Der Notar prüft das Grundbuch ohnehin, aber erst wenn der Termin steht — und dann haben Sie Ihre Entscheidung schon getroffen.

Vor dem eigenen Verkauf, um zu prüfen, ob getilgte Grundschulden wirklich gelöscht sind. Diese Überraschung erleben Verkäufer regelmäßig beim Notartermin.

Bei einer Erbschaft, um zu sehen, was tatsächlich zum Nachlass gehört und was daran hängt.

Anfangen beim Flurstück

Alles oben Beschriebene setzt voraus, dass Sie Gemarkung, Flur und Flurstück kennen. Genau das liefert Kataster GPS: Sie finden das Grundstück auf der Karte, bekommen seine amtlichen Kennzeichen und die GPS-Koordinaten — und gehen mit der richtigen Bezeichnung zum Amt statt mit einer Adresse.

Das ist die Hälfte der Arbeit, und es ist die Hälfte, an der Anträge scheitern.