Baulastenverzeichnis: die Lasten, die im Grundbuch nicht stehen
Ein Käufer holt den Grundbuchauszug, findet die Abteilung II sauber, kauft — und erfährt beim Bauantrag, dass auf seinem Grundstück eine Abstandsflächenbaulast liegt, die die bebaubare Fläche halbiert.
Der Grundbuchauszug war nicht falsch. Baulasten stehen dort schlicht nicht drin.
Zwei Arten von Lasten, zwei Register
Beide binden das Grundstück, beide gehen auf den nächsten Eigentümer über. Nur sieht man sie an verschiedenen Stellen.
Was eine Baulast typischerweise ist
Abstandsflächenbaulast. Der Nachbar durfte näher an die Grenze bauen, weil Ihr Grundstück einen Teil der erforderlichen Abstandsfläche übernimmt. Diese Fläche ist für Ihre eigene Bebauung blockiert — auf Dauer.
Zufahrts- oder Erschließungsbaulast. Ein Hinterliegergrundstück wird über Ihres erschlossen.
Stellplatzbaulast. Die notwendigen Stellplätze eines anderen Gebäudes liegen auf Ihrem Grund.
Vereinigungsbaulast. Zwei Grundstücke werden baurechtlich wie eines behandelt — was sich auf beide auswirkt.
Wo man nachfragt
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde — beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt, in der das Grundstück liegt.
Die Einsicht ist in den meisten Bundesländern an ein berechtigtes Interesse geknüpft, ähnlich wie beim Grundbuch. Als Kaufinteressent mit konkretem Vorhaben oder mit Vollmacht des Eigentümers bekommen Sie in der Regel Auskunft. Die Gebühr liegt meist im niedrigen zweistelligen Bereich.
Sie brauchen dafür dieselben Angaben wie überall: Gemarkung, Flur, Flurstück.
Die bayerische Ausnahme
Das ist einer der wenigen Fälle, in denen ein bundesweiter Ratgeber falsch liegt, wenn er das Land nicht nennt.
Die vollständige Prüfliste vor dem Kauf
- Grundbuchauszug — Eigentümer und privatrechtliche Lasten (10 €)
- Liegenschaftskarte — Grenzen und Gebäude, ohne Erlaubnis erhältlich (10–30 €)
- Baulastenverzeichnis — außer in Bayern
- Bebauungsplan bei der Gemeinde — was gebaut werden darf
- Altlastenkataster — frühere Nutzungen, die teuer werden können
- Erschließung — Wasser, Kanal, Strom, Zufahrt
Jeder einzelne Punkt kostet wenig. Zusammen sind sie der Unterschied zwischen einem Grundstück und einer Überraschung.
Der gemeinsame Ausgangspunkt
Alle sechs Auskünfte beginnen mit derselben Angabe: Gemarkung, Flur und Flurstück. Mit einer Adresse fängt keine der Behörden an zu suchen.
Kataster GPS liefert sie in Sekunden: Grundstück auf der Karte antippen, amtliche Kennzeichen und Koordinaten ablesen — und die Liste abarbeiten, statt sie zu beginnen und beim ersten Amt zu scheitern.
